曲靖物业服务企业以做中国最优秀的物业服务企业为奋斗目标，将国际先进的管理理念与服务地区的实际相结合，不断增强企业核心竞争力，以坚韧不拔的努力，鲜明的个性，超常的发展，迅速在市场竞争中崛起，打造了富有特色的“曲靖”品牌。近年来，曲靖物业服务企业对财务管理尤其重视。
问题：
1.物业服务企业的财务特征是什么？
2.物业服务项目费用测算的依据是什么？
3.试述物业服务项目

停车场收入可以分为固定停车收入和临停收入；
解析：计算的公式为：停车场收入=∑收费标准×停车位数量+临停收入
④为社区商业活动提供场地和管理的收入
⑤以配套形式划拨的商业用房的租赁收入
⑥公共设施广告收入
⑦其他收入
（2）支出的编制依据
①管理计划和实施计划所需物业服务成本
管理计划主要是指常规物业服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。
②物业正常维护和保养计划
可比照参考以往每年实际发生的或其他同类物业的物业服务成本。
③物业大中修计划
物业大中修计划的资金来源主要有物业收入和住宅专项维修资金两种，如果是使用住宅专项维修资金，应该单独编制。
（3）其他测算依据
①正确掌握小区内的其他多种经营资源，如广告位、会所等。
②了解配套设施布局与开发商对小区业主的承诺情况，划分可收服务费用数量、类别与单价等情况。
③了解物业服务合同、投标书、承诺书或物业服务计划书中，对项目物业服务人员的编制、人员结构、岗位设置等的人员经费情况。
④熟悉开办费包含的范围、分摊期、开支标准等情况。
⑤了解物业服务合同中双方所约定的服务内容、管理酬金、人员费用标准、福利待遇等事项，特别是对配套设施的启用、公共照明、绿化及其他设施的保修期等，对其成本费用要有合理的预算。
3.物业服务项目支出成本的测算方法为：根据物业服务费支出（成本）项目和内容进行分解，然后由各部门或相关人员分别测算各单项费用。如在测算共用部位、共用设施设备运行维护费项目时，应分别测算其子项目，如公共建筑及道路土建零修费、给排水设备日常运行维护费用、电气系统设备维护保养费等的费用。
4.物业费测算编制应考虑以下因素：
（1）物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。
（2）根据项目是采用酬金制还是包干制，其计算公式不同。
（3）物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。
（4）物业管理属微利性的服务行业，物业服务的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。
（5）物业服务费测算时应考虑各地区同类项目的收缴率水平。
（6）物业服务费测算时应考虑项目合同面积和实际收费面积之间的差异。